古人如何买卖房产

来源:法律的故事——中国人的法律智慧  刘峰 著

　　今天,我们买房要找中介看房,办理一大堆的手续,签若干文件,缴纳契税印花税等税费,一路下来,搞得人精疲力竭。其实,跟古人比起来,我们还算是幸运的了。古人如果想买卖房产的话,手续比我们现在还要复杂得多。

在《千年楼市》一书中,记载了一份元代的房产买卖契约。我们把这份契约翻译成白话,就能看清古人买卖房产的整个流程了。

卖家:麻合抹

买家:阿老丁

中间人:蔡八郎

交易对象:卖家祖产一套

出卖原因:资金周转不灵

交易流程:

1、麻合抹给自己的亲戚邻居发帖子,说我的祖产要卖中统宝钞一百五十锭,问大家是否愿意买,大家都不愿买。

2、有个房产中介叫蔡八郎,他引见了一个叫阿老丁的买家,还请官方的房地产估价师(官牙)对这处房产进行估价,值中统宝钞六十锭(难怪亲友四邻不愿意买,敢情他漫天要价,狮子大开口)。买卖双方成交。

3、房产税(我们前文中提到的“产钱”)米二斗八分,转由买家缴纳。

4、订立契约,买家交纳契税和印花税。

首先,我们来说说卖家给自己的亲戚邻居发卖房帖子这件事儿。按照现代的法律概念,这个东西相当于要约邀请,就是邀请你来跟我订立买卖合同。可是,这个叫麻合抹的人为什么要多此一举呢?直接在门口贴个卖房的告示不就行了嘛,谁愿意买谁买。搁现在当然可以,在古代就不行。

我们都知道有个优先购买权的概念,就是房产的共有人、租赁人在同等条件下可以优先购买出售的房产。例如你的房子要卖三百万,租房子的人愿意出这个价,你就只能卖给他。只有在你们两个人谈不拢的情况下,才能卖给其他人。古代也有优先购买权的概念,但是享有这项权利的人员范围跟现在不同,而且法律的规定也有漏洞,让这个叫麻合抹的人钻了空子。

在古代,对于待售房产享有优先购买权的人是亲属、四邻。这种规定在宋朝的时候就有了,出卖房产要“先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易”。也就是说,享有优先购买权的人不是租房子的,而是亲属和四周的邻居。不过,古代好像对行使优先购买权的条件没有明确规定,所以才让卖家有空子可钻。

比如这个麻合抹,在问亲属、邻居的时候他要价一百五十锭,结果大家都不买。后来别人介绍了买家,经过房产评估师的估价,六十锭就卖掉了。这其中明显有耍诈的嫌疑,或许是他跟邻居有矛盾,就是不想卖给他们。要是搁现在的话,邻居当中有意购买这处房产的人完全可以起诉他,主张以同样的价格优先购买这处房产。

其次,再来看看步骤二中出现的两个人,一个是中间人蔡八郎,另一个就是那个官方的房地产评估师“官牙”。这两个人都是房地产交易中的中介角色,其中最重要的是这个官牙,因为他是有官方背景的,不仅是房地产评估师,还是房地产中介、房产过户登记的代理人、监督买卖双方纳税的税务监察员。那么这个中间人蔡八郎又是怎么一回事儿呢?他是个民间的房地产经纪人,虽然权力没有官牙那么大,后台没有官牙那么硬,可是他在房地产交易中赚的并不少。

再次,古代人签订的房地产买卖合同是什么样的呢?自从宋代开始,房地产买卖契约就是由官方统一印刷的了,当时称为“官颁契纸”,后来更名为“契本”,上面有甲方乙方、标的、订立合同的来龙去脉、价款等内容。不使用官方的合同范本,房地产交易就是不具有法律效力的。当事人依法纳税后,政府加盖公章,称之为“红契”,这才具有了法律效力；如果没有加盖公章,那就是白契,不受法律保护。例如在南宋的时候,如果拿着没有公章的白契去打官司,就属于自认偷税漏税,不但得不到法官的支持,还要没收涉案的财产,真是“赔了夫人又折兵”。

最后,我们来说说契税的问题。契税这个东西在我国东晋时期就已经出现了。当时规定,买卖房地产、牲畜、奴婢的要订立契约,并按照合同价款的4%缴纳契税,称为“输估”。现在买房子,契税事实上一般由买方交纳,可是在东晋的时候,这4%的契税卖方要承担3%,买方只需要交1%；如果没有订立合同,照样交4%的契税,而且全部由卖方承担。

不缴纳契税后果是很严重的,例如明代和清代的法律都规定,买卖房地产不缴纳契税的,要“笞五十”,而且要罚房地产价款的一半。这样的惩罚是非常严厉的。明代的意大利传教士利玛窦曾经在北京的宣武门内买了一处房产。可是,他不了解中国的法律,不知道买房子要交契税这么一回事儿。后来有人提醒他“你买房子纳税没有?”这位虔诚的传教士才醒悟过来,连忙去补缴税款和滞纳金。估计负责的官员看他是个外国人,不了解中国国情,所以就没有深究,否则的话,就要打屁股、交相当于房价一半的罚金了。