旧上海滩的地价

作为国际大都市，上海地价在房地产市场发展过程中演绎了一条反复曲折、兴衰不定的K线。近的见“地王”，稍远的有十几年前，一平米地价一两千块钱。

那么再往前呢？

从1843年上海开埠到1949年新中国建立这一个多世纪，由于人口集聚和工商业发展，上海滩房地产业翻天覆地，从一个小渔村变成远东第一大都市，成了世人瞩目的万国建筑博览城。

在上海房地产业发展的高潮中，上海土地的价格也发生了惊人的变化。房产和地产的发展当然是同步的，但地产的发展又有其自身的特点。

在某些方面，土地的交易受法律影响，甚至牵涉到国家主权，特别在上海租界的这块土地上，更有它的特殊性。这当中，或有土地价格的自然增长因素，或有地产公司的炒作效果，当然影响最大的就是城市发展和战争因素了。

那时的上海被划分为三大块：华界、公共租界和法租界。上海市政府管辖17个行政区，面积共计647130亩。

1930年，上海市土地局指派熟悉各区地价情况的估价员，会同各区土地契纸发行员，携图实地勘察各区各地段交通位置、土壤性质以及实际使用等，并参酌市价依次评估，得出华界地价平均每亩1428元（指银元，下同）。最高是沪南的8262元，最低的是高桥304元，其他地区如闸北6058元、吴淞1571元、江湾914元、彭浦784元、真如605元。

另据资料透露，1921年为筹建虹桥机场圈地约300亩，每亩给价80元。1935年上海医学院为筹建中山医院收用枫林桥土地，每亩地价2000元左右。

洋人最初在上海设立租界之意，无非是要一块土地搞“独立王国”。因此《上海租地章程》规定：租界内不容许华人居住。

1853年，太平天国打到长江沿线，大批难民涌入租界。1854年，到租界避难的有2万余人，于是一部分洋人或将土地租与难民，或建筑房屋供难民居住，地价随之上扬。

为顺应形势发展，《上海租地章程》修改了原先条款的规定。1860年太平军攻陷苏州，避难者络绎不绝，租界内的华人增至30万。以后居住人数逐年递增，到1930年，租界人口已达140多万。租界华洋杂处，人口剧增，极大刺激了地价上涨的走势。

1937年的上海外滩

上海租界分为公共租界和法租界。公共租界再细分成中北西东四区，面积共计33503亩。

地价中区最高，平均每亩150879元。而中区地价尤以外滩与南京路呈丁字形的一块地皮为翘楚，每亩冲过45万元。外滩中国银行所在地亦有33万元以上。

北区毗连火车站，便于陆路交通运输，因此地价较高于西东两区，均价每亩52947元；西区地段僻静，适于安居，多为民宅，且越界筑路连接了沪宁沪杭甬两铁路支站，交通不成问题。再是中区商业网点渐向西区延伸，住宅雨后春笋，房租也随之上调，地价自然攀升。西区均价每亩28612元。

东区地价排在公共租界中、北、西三区之后，因东区虽濒临浦江，为水运重地，但工厂集中，且该区居民多属产业工人，购买力不强。房屋也多为廉价楼房。由于工业用地价值比不上商业用地，东区均价每亩16594元。公共租界平均下来为37743元。

法租界又细分成新旧两区。旧区成立于1849年，北起爱多亚路(今延安东路)，西接西藏路，东尽黄浦滩路(今中山东二路)，南到华界。其余是成立于1890年至1914年的新区范围，面积共计15150亩。像万国储蓄会于1934年购入的毕卡第公寓(今衡山饭店)地价算是捡着便宜货，每亩仅12980元

从所占面积来讲，新区是旧区的16倍，但旧区地价每亩均价是新区的4倍。这主要由于旧区开辟早，同洋泾浜北首的英租界差不多起步；再是东边靠近黄浦江；北面离公共租界中区几步之遥，凡公共租界中区拥有的优越条件，法租界旧区皆享之，如爱多亚路以及公馆马路(今金陵东路)1930年的地价高于法租界的均价，约在22万元左右。

不过，法租界新区的霞飞路(今淮海中路)、辣斐德路(今复兴中路)、康悌路(今建国东路)等处因为商业突起生意兴隆，且电车交通便利，地价涨势迅猛，不仅大宗地皮难以购得，零星小块也不易觅得。

华界占全市总面积的93%，人口占全市总人口的55.6%；公共租界面积占4.8%，人口占31%；法租界面积占2.2%，人口占13.4%。即华界每亩平均人数是2.8人，公共租界是30人，法租界是28.7人。华界地价最高为6万元，最低为40元；公共租界最高为447552元，最低为2117元；法租界最高为220979元，最低为4895元。

道路宽敞、市容整洁、交通便捷、治安良好、公共设施等等是人们乐居现代化大都市的因素，但居住人口密度对地价的涨跌起决定性作用。租界仰仗洋枪洋炮撑腰和保护，不受中国法律约束，处于相对安稳状态，许多富有的国人纷纷在租界购置地产，人口密度增速甚快。

据工部局统计，20世纪30年代公共租界中约有7%的不动产属于中国名人份下。加上国内各种政党团体，往往利用租界做掩护，在租界里招兵买马组织反政府活动，这都推高了租界地价。

租界地价的日长夜大，不仅令投资者获得丰厚利润，且作为土地使用权证明的道契，差不多等同于现金，可以很方便地向银行或钱庄抵押。道契，即最初洋人要求租地、上海道根据外国领事申请核准发放的租地契约。后来公共租界和法租界的地皮几乎全是道契土地，并在各自领事馆注册。

不光如此，华界的沪南、闸北、吴淞、殷行等13个区里某些华人也跟风效仿，将一部分土地造册转换成道契。道契有备案可查，抵押手续简便，纳税较少，尤其是外国银行或洋行，均把土地是否拥有道契当作财产抵押的诚信依据。所以租界地价昂贵于华界，道契起了推波助澜作用。

西方先进的城市理念使得租界的市政管理优越于华界。就拿维持治安的警力来讲，1930年华界共有警员4420人，平均每一警员保护市民378人，保护范围146.4亩；公共租界共有警员4879人，平均每一警员保护207人，保护范围6.9亩；法租界共有警员1679人，平均每一警员保护256人，保护范围8.9亩。

差距显而易见。还有消防、卫生防疫等专职人员的匮乏，令华界治安不得力、火灾较多、传染疾病高发。于是投资者畏惧不前，华界地价自然远不及租界。

另一点，租界强调私有财产，凡房客欠租，房东可诉诸巡捕房立刻给予追缴，故租界内鲜有房租拖欠者。而这也吸引了大批有钱华人能够放心购入租界房产。

洋人也懂得“若想富，先筑路”道理，至1920年代末，公共租界共筑路28万多公里，法租界筑路9万多公里。华界虽然筑路23万多公里，但其所占面积大，平摊下来就明显见少。此外，租界马路几乎全是柏油路，华界则多以煤屑路、小方石路、弹硌路面貌出现。

现在上海轨交附近的房子一直比较抢手，价格回落幅度较小，这和过去一样。

公共租界和法租界电车线路纵横交错，设置站点合理，市民出行以电车为主，开销小费时少。公共租界有电车线路16条，法租界有9条；华界占地面积最大，交通网络却不发达，除沪南开辟了4条有轨电车之外，其余各区仅通几部公共汽车。不过华界的沪南临浦江码头，闸北、法华二区内建北站或铁路支站，促进了交通运输，所以华界的这三个行政区地价较其他区来得高。不过公共租界和法租界同样占有水运优势，且经过越界筑路，逐渐接近铁路站点，遂使洋人在铁路运输方面照样得益。

公共租界中区的外滩、南京路、福州路、汉口路、浙江路等处，汇集了当时上海几乎所有著名大商店；东区的华德路(今长阳路)、西区的静安寺路(今南京西路)、北区的四川路等地段也开设不少商场。但无论规模还是贸易额，仍比不过中区的，因此中区的地价不仅为公共租界之冠，亦为全市最高。

法租界的爱多亚路、公馆马路、霞飞路，皆为重要商业地段，但是较之公共租界中区，依然稍逊一筹。至于华界，除了十六铺、小东门、中华路、宝山路以外，实无商业繁盛可言。

租界为全市商业中心，各种大小报章杂志盛行、书店林立，但开设的学校却不及华界多。据统计，1930年华界内有幼稚园15所、小学494所、中学48所、职业学校9所、专科学校4所、大学11所；而公共租界和法租界内的幼稚园及小学加起来还不到华界的一半。但洋人门槛贼精，重视职业教育，公共租界和法租界里的职业学校和专科学校比华界的多。令人不可思议的是，公共租界竟然不开办大学，仅法租界里有3所。是不是英美两国政府只愿意培养中国人做蓝领？因此单纯以学校数目观察，华界占全市学校总数的59%，这是华界唯一胜过租界的地方。

不过在其他文化设施及娱乐场所方面，华界大大落后。租界内球场、游泳池、公园、俱乐部、餐厅、电影院等应有尽有，文化娱乐场所的兴旺也是造成租界地价高于华界的原因之一。

1980年代人民广场地区，绿化处为人民公园即旧时跑马场

孙中山在《民生主义》一书中专门提到过上海的地价：

“像上海黄浦滩的地价，比较八十年前(即19世纪50年代)，大概相差1万倍。现在每亩要值几十万。”

20世纪30年代，上海已一跃而居世界都市第五位，地价跟着暴涨(像永安公司1882年每亩地价才4200元，50年翻了60倍)，足以令普通百姓咋舌。曾有学者大胆预测：

“今日租界最繁盛区域，昔日一水鸭凫游徜徉之所。若中国政府与社会人士能努力经营，安知今日黄浦江两岸荒凉土地，非他日沪上最繁华之区域？”

如此说来前人八十年前对上海的未来掐算得实在太准，今日之陆家嘴以及世博园区果真如此。