郑也夫 :中国半个世纪的城市住房史

当下中国，楼市的种种不合理之处，遭致了各个方面的批评。那么，究竟是哪些因素促成了今天的局面呢？

本文作者——著名社会学家郑也夫先生，通过对1949年后住房制度变迁的盘点，试图从住房史的角度回答上边的问题。

以下系郑先生对这一问题的系统思考，摘自《城市社会学》一书，中信出版社授权发布。

中国半个世纪的城市住房史

生活中的四大消费衣、食、住、行中，衣和行稍微便宜一点。吃和住在开支上哪个更昂贵，可以有一比。特别有趣的是这两项消费要是放在城乡这两个背景当中对比，更复杂和生动。

我曾经凭直觉以为住更贵，后来经过仔细的计算发现不一定，我关于住更贵的想法大概是受了住房一次性投入太大的影响。实际上吃是细水长流，虽然每天的开销看起来微乎其微，但是几十年加在一块儿，也是非常可观的。当时通过计算得到了一个结论，认为吃比住更昂贵。但是再后来仔细算一算发现事情比我想象的还要复杂，大家如果有兴趣也可以算一算。

住房消费的自然史与计划经济

我们以今天的价格为标准，以家庭为计算单位，因为住房的消费是以户为单位的。为了计算的方便我们以两人为一户来计算。现在多数是三口之家，为什么以两人为一户计算呢？因为你们小时候的消费是父母支付的，你们的小孩的消费是你支付的，这两个就抵消了，所以我们完全可以以两个人的一生为计算单位，都不算孩子。

我们假设饭钱每天8块钱，一个人一个月算250块钱，两个人就是500元钱，乘以12个月，再乘以70年，是42万。我算的是基本线，通常来说实际上大于或等于42万。我认为这8块钱的标准大致符合中型城市的生活。而中型城市的一套住房，假设平均水平是50—60平方米，花不了42万。

应该得到这样一个结论，就是通常来说，吃要比住贵。中等城市如此，小城市、乡村应该更是如此。因为在乡村盖房相对便宜，即使你盖得再好，因为地皮基本上不要钱。在乡村里面，吃即使比城市里便宜一点，也便宜不了多少，远远不像住的方面能比城市便宜那么多。大城市里地皮的含金量能够相当于整个住房的50%，尤其在大都市里。

所以我的看法是，从乡村到小城市，到中型城市，再到大城市的这个系列谱中，越是靠近乡村这一端，吃越比住要贵，到了大城市二者开始接近，到了特大城市，如果住在市中心，住在地皮贵的地方，就可能反过来，住比吃贵了。吃住大概应该是这么一个关系，挺有趣的。

在住房的自然历史中，这项消费基本上是消费者自己的事。

每个人的爱好、趣味、财力都不一样，所以在住房的自然历史中，房子的宽敞程度、建房的质量以及房屋建筑的风格等方面，都呈现出巨大的多样性。是住四合院还是楼房等等，不同的地带、不同的传统，都会提供多样性的选择。现当代历史中，计划经济的来临改变了这种状态，住房不再是自己的事了，在相当一段时间里成了政府的事。当住房成了政府的事情后，房屋的大小、建房的材料、房屋的样式和格局，都趋于单一。

计划经济的时代对建房的标准加以高度的限定，对贫者和对富者都有制约。地位高的人在计划经济推行较极端的时候，大多也不能跟过去大财主似的有那么宽敞的豪宅。政府要不然就不能提供，而一旦能够提供了，穷人的房子也没有以往穷人的房子那么简陋，总要到一定水平，政府觉得太差了说不过去。宁可不盖房，并且实际上很多时候不盖房了，但是要盖真的就没有过于简陋的。在建房上对贫富都有制约，只取了一个中段，其范本搞得非常单一，只有一种风格，只有少数的几种规格。

中国半个世纪的城市住房史

1949 年，全国城镇的住房存量是5.19 亿平方米，1949 年到1978 年竣工了5.32 亿平方米。这三十年间的建房规模和1949年所继承下来的大致相仿。这三十年中才盖了这么一点房，应该说是微乎其微的。具体来说每年住房投资不足GNP 的1%。一言以蔽之，这三十年是不大建房的时代。和我们前面讲的三十年来中国城市化的轨迹接近，重建设，轻消费，勒紧裤腰带，城市规模不扩大，城市人口的住房也不改善。所以结局是到了1978 年的时候，人均住房面积居然恶化到比1949 年还要小。

1979—1995 年一共竣工了26 亿平方米。到1995 年为止，一共有33 亿平方米的城镇住房，其中80% 是1979 年以后建的。这十五六年的投资大约占GNP 的3%，这是大兴土木的一些年。但是整个城市住房在这些年中完全是因袭计划经济的旧体制，具体来说就是完全由政府投资、修建、分配、维修和低价出租。旧体制的住房要由政府来投资、修建、分配，收取低廉的租金。住房的分配是全部分配中较重的一项。而低廉的房租远远支付不了建房的成本，其差额靠政府的“ 暗补”来填平。

什么叫“暗补”，这个词挺生动、挺有趣，仔细琢磨有不通的地方。

所谓“补”，自然是政府补给每一个干部、每一个职工的，但政府哪儿来的钱财与资源？政府是不创造财富的，它所完成的职能只能是把一部分人的钱给另一部分人，实际上就是二次分配。所谓“暗”就是非货币，如果是补给另外一些人货币，那就成明补了。所以“暗补”就是以非货币的方式进行的二次分配。第一次分配没有分光，其中一部分被政府截流了。长期以来，每个人劳动和工作所应该得的报酬没有全部发下去，有一部分被截流来建房了。没有把这个钱给你自己，叫你自己去买房、租房，而由政府来操这份心。不光是住房，还有好多项消费都是政府截流了一笔钱，将这笔钱通过福利而非货币方式再次分配下去。

在西方也有一个与之相似的过程，他们多数是以收税方式进行的。就是说公司把钱先发给你，然后你要向政府交税。收的税要做很多事情，包括一些公共事业，比如教育，特别是初级和中级教育，那是义务教育，是要政府花钱的；还有要修建一些公共设施；要有医疗，像北欧一些国家，医疗基本不要钱。自然收入高的人交税交得多，而税收是为全体公民提供某些服务的。

我们的过程和西方并不完全一样，特别是改革开放前更突出。我们不是通过收税，而是通过原来的企业（几乎都是公有制企业）的上缴。所以压根儿就没有分下去，而不是分完再收税，截流的资金以福利的方式做二次分配，这就发生了“暗补”现象。“暗补”当然主要是在城市。“暗补”的覆盖面曾经非常之宽，城市的粮油菜、煤气、公共汽车的月票、公园的门票、自来水费、房租，通通是非常廉价的，按这种价格，提供方都是要破产的，是政府做了补贴。

如果不做这样的补贴，你是不可能这么便宜就买到一吨水和公共汽车的车票的。国家把这个钱注入提供这些服务和这些商品的部门中去，使得这个部门能平衡，使得我们能够廉价地买到，这叫“暗补”。

“暗补”有两大弊端。第一大弊端是“暗补”在实行过程中较终一定是厚此薄彼的，一定不会将一碗水端平的。而其中较突出的、较显示出不公正的就是住房。房屋在相当长一段时间内是少有资源，有的人分到了一套房，有的人没有分到；有的人分到了一套大的，有的人分到了一套不大的。按现在北京的情况来说，要是分到较大的房子，能值五六十万元人民币。

而房租每月才几十元。经过这样一个“暗补”，没有分到房的人和分到房的人的真实的收入差距将是巨大的。60万元一套房子相当于每月增加多少工资是一件很难计算的事，因为这里有一个本息的问题，反正无论如何60万元也要相当于每月多得几千元，至于是2000 元、3000元还是4000元，要一个精算师才能算清楚。

而在低收入的时代每个人的工资在相当长的时间内是低于1000 元的，后来也就1000多一点。每月一个人比另一个人多了一两千元，就相当于多了100%，200%，乃至更多。

为什么要“暗补”，为什么不把该发的钱都发下来，彼此两清？不服气就谈谈你的工资是否少了，别的事免谈，亲兄弟明算账，把工资非常清楚地全部发下去，没有其他福利。

为什么不这样？为什么要在工资上显示出大家差距并不大，长官的收入比你多几十块钱，微乎其微，而在“暗补”这里呈现出很大的差异？

我认为这是管理者的一种牌坊心理，就是在形式工资上他不愿意呈现出太大的差别。如果他不追求牌坊，就可以按传统社会的规矩，就是有人收入很高，同时有人收入很低。无论是用银子来计算，还是后来其他时代的货币来计算，哪个时代都是一样有货币收入上的差距的。但是因为它追求了这样一种理想，在现实中又不能完全追求到，于是为了掩盖不平等就搞了这么一个障眼法。

用“暗补”的方式取代了真实的价格，就使社会失去了商品的价值信号。这是“暗补”的第二大弊端。其严重性并不比第一弊端小。价格本身是一大信息，这个信息反馈给了市场，反馈给了消费者和供应者。供应者知道这个东西价格高了，短缺了，就会转行来生产它。而消费者知道这个东西贵，就会珍惜和节约它。这个信号提供的是极其重要的信息，能使社会上的资源得到优化处理。而“暗补”遮盖了这个信号。

比如一吨水，是1 毛2 一吨，还有很多东西曾经在政府的补贴下，价格非常扭曲，这样就造成一个误导，大家因为水才1 毛2 一吨，认为水是较不值钱的，是取之不尽的，水和空气差不多，可以随便使用。我再举一个例子，如果是1毛2买一吨木材，当然实际上是比这个贵的，但是有政府的补贴嘛，补贴林业局，使得1毛2买一吨木材得以成为现实。那你看吧，很多材料，如钢材、塑料，都不做了，都用木材来代替。大家就盖纯木头的房子，太便宜了。三年之内中国林业资源会全部用光。

为什么呢？因为社会上所有人都失去了一个价值信号。一个东西短缺了就应该贵，但我们的情况是东西短缺了却不贵。所以“暗补”使社会丧失了必要的信息。

我们在1979—1995 年之间是如此，到今天这个趋势还没有停下来，都在大兴土木，盖了很多房子。1978 年就开始改革了，而住房的改革严重滞后，住房改革失去了较佳的改革时机。1979 年改革开始时，我们社会各个阶层的人住房都是非常短缺，接近于从一张白纸开始。那时如果我们制定一个合理的住房政策，改革非常易行。

但不幸的是，在我们已盖了大批的房子，并以廉价的方式分配给一些人，而另外一些人还没有房子的时候，说是住房要改革了。这就面临着一种非常复杂的状况，恰恰是从1979 年一直到1999 年这个期间分配的住房本身就并不公正，那么怎么在这个基础上进行改革呢？怎么在这个基础上制定一种比较公正的分配方案呢？这就很难了，很难让人们服气，很难把这碗水端平。

一句话：住房改革失去了较佳时机。实际上住房改革说了好多年了，声音较大的是前几年的一次，后果也是较滑稽的。各个部门的管理者认准这次真的要房改了，以后再也没有福利分房了。于是在雷声很大的情况下，都想方设法弄到一笔资金，大肆建了一批和分了一批，其数量可能空前绝后。

租房与售房

有两个概念应该区分一下，一个是住房的自有率；一个是住房的私有率。这两个概念是不一样的，我们的城市住房在相当长时间内是属于国有的，属于房管局或者属于单位。

后来我们认为这种情况不正常，应该私有化，而后又发现这个概念和自有是不一样的。自有属于私有，但私有并不一定属于自有。一个人居住的房子可以是公有的；可以是自有的，即产权属于自己并且自己居住；也可以是私有但非自有的，即属于房产主的房子。

在全世界范围内自有率是一个重要的指标。我们这些年来也很注意提倡住房的自有，即居住者把它买下来。社会上自有率达到相当的份额肯定是一件很重要的、很有意义的事情。有句老话叫“有恒产者有恒心”，房子是一笔定产，有了这个恒产，会使得占有它的人有恒心，不同于流寇。这样的人如果比重比较大，会间接地促进社会的安定。这是从大的社会秩序与氛围上来说。从微观方面看，如果房子的自有率比较高，会对房子比较爱惜，把房子的使用、维修很当一回事。

下面简单介绍一下世界范围内自有率的情况，我拣少数几个国家，大家如果关心的话，可以从原资料了解更多国家的情况。

尽管自有率达到一定程度对社会有很多积极功能，但是这个事情还有另一面，租房也是有其必要性的，租房也应该成为人们住房的一种选择。因为有些人的工作性质决定了他的流动性很强，他会频繁地从一个城市迁移到另一个城市，他的这种工作性质或者说他的这种性格，决定了买房对他来说是不上算的，不便利的。

除此之外，还有另外一个群体，即没有固定工作的人，他们找不到贷款，没有这么多钱来买房，只有被迫选择租房。还有低收入的人，他没有更多的选择，他只有出非常少量的钱来租一间房子住。所以我们提倡、推行、促进自有率，这是事物的一个方面，是有积极作用的。但是一定要两条腿走路，一方面提高自有率，另一方面租房仍然是社会上重要的选择方式之一，而在这个问题上我们出现了一些偏差。我再提供租房的一些数据供大家参考。

开罗这个大城市的租房占全体市民的59%，印度的德里占了37%，首尔租房的占了59%，东京占了53%，布达佩斯占了45%，伦敦占了40%，汉堡77%，慕尼黑79%，斯德哥尔摩66%，圣保罗35%。由以上这些看到，这些大城市租房的比重仍然是不低的，有些高于50%，有些虽然低于50%，也达到35%，超过1/3 了。这就是说租房在这些城市里显然是住房的较重要的选择之一，绝对不可以小瞧。

另外我们在刚才的自有率里和租房的比重上会发现一个微妙的、非常有趣的事，我给大家挑出来看一看。

匈牙利的住房的自有率达到80%，匈牙利的租房率应该是20%，而匈牙利的较大城市布达佩斯的租房率占45%。就是说布达佩斯的租房率大大高于匈牙利的平均租房率。另一个是日本，它的自有率是61%，日本的租房比重应该是39%，而东京租房的比重是53%。英国自有率是66%，那么全英国的租房率应该是34%，而伦敦的租房率是40%。这说明了在大城市里租房的比重通常高于全国平均水平。

这是我们在学习城市社会学时应该特别记取的，租房在大城市中是一项特别重要的住房手段选择。

推动售房的手段

政府将推动售房作为改革的重要内容之一，已经持续了十几年了，这无疑是正确的。虽然我认为不要忽视租房，但是赞同鼓励买房的政策。这样，第一，政府可以获得资金，可以用来做很多事情；第二，政府应该脱钩，这是手段之一。所以这些年售房一直是大政方针之一。

推动售房应该说有四种手段：低价；产权；提租；遗产税。

第一，低价。你已经住上这个房子了，政府也没有别的办法，但是希望你买。买了以后，多少能回收一点资金，把价格定得高了，和成本相符合，你可能就没有那么多钱，也不愿意买。因为反正你住着，又不能轰你走，所以低价售房，拿出房子现有价值的一定比例，比如20%，甚至10% 你就可以买。这样当然能够刺激住房者去购房。我始终反对低价售房，很多地方的管理者在相当长的时间内疯狂地低价售房，他们的根据是房子在住户手里，每月只能收取非常低廉的房租，连维修的费用都不够。卖给他，由他来维修，单位和政府多少能有一些数额不算太少的钱，这比政府背着这个包袱强多了。

我认为这样廉价地用几万块钱就把一套住房卖给住户的做法有两大弊端。一是国有资产的流失。房子原来虽然是个人住的，但是说到底还是国有资产，国有资产不可以这样轻率地流失。我们现在国有资产肯定是短缺，改革需要资金，把住房的资产迅速地私有化了，政府只回收了个零头，以后政府手里就没有钱了。政府应该寻找一个合适的手段卖一个好价钱，拿这个钱可以做很多需要大笔资金的公益事业。第二个弊端是不公正。

不论在哪个年代，20世纪80年代初期、中期、末期，90年代，能够分到房的人在当时来说是上算的，没有分到房的人是不上算的。因为种种原因有的人分到了房，有的人没有分到房。这之中存在着一定程度的不公正的。分到房的人在这之前一直是用低房租住着，很合适；然后又说凡是分到房的人可以买，没有分到房子的人是不能买的，这样第二步他们又可以用非常低廉的价钱买。他们以前用低价钱租房，而后又用低价钱买房，而没有房的人先是没有房住，而后别人买自己又不能买。

原来就有一个不公正，现在又推出了第二个不公正。这不是马太效应吗？合适的人进一步得利，不合适的人进一步吃亏。我反对低价售房，也反对为低价售房辩护的根据。要找一个合适的、聪明的办法来推动住房，不要这么轻率地就把住房用低价卖出去。

那么用什么方法呢？就是我下面说的三个办法。一个是卖产权，以比较高的价钱出售，拿出钱就买到了产权，日后可以合法地出售或出租，不然就只有自己居住的权利。另一个办法是大幅度地提高房租，使他觉得租不如买，因为我们过去建房的价格和房租显然是不相符合的。应该大幅度地提高房租，用这个杠杆来推动买房，应该把房租提高到买房和租房相互平衡的程度。让不同的人做不同的选择，有的人觉得买房更合适，有的人觉得租房更合适。

除此之外，我要强调的是继承权和遗产税，迄今为止还很少被研究者和管理者强调。什么叫继承权和遗产税？遗产税就是说一个人经过一生的努力赚取和积累了一笔财产，在他去世以后不能全额地归属他的后代，这笔财产的大部分将以遗产税的方式转移到国家手里，他的子女只能继承到不大的百分比。继承的比例取决于财产的多少，财产越多，继承的百分比越低。

如果你有一两万块钱，可能你的子女可以继承50% 以上。如果你有1000 万乃至几个亿，你的子女大概只能继承百分之几，这就是遗产税。与遗产税相对应的是继承权，你只有这个继承权，你没有全部的继承权。与遗产税配套的还有一个小的税种，就是赠予税。

道高一尺，魔高一丈，有了遗产税，有人就在活着的时候把财产以赠予的方式转移、过户给孩子和亲戚。赠予税意味着你赠东西是要交税的。你想在闭眼之前把财产给转移了是不可能的。我这里所说的赠予的东西都是干净的，不是贪污得来的，也不是偷的或抢的，完全是勤劳所得，子女却只能得到百分之几。

那么住房呢？很多人住的是公房，如果他暂时不愿意买就算了。这房子还可以存在50 年，而他的寿命只有20 年、30 年了。一个人的钱都是他挣来的，完全属于他自己的，不属于政府，在西方他死后尚且要把它的百分之几十交给国家。

何况这是公房，这房子的产权属于国家，不属于个人，怎么可以死后接着由儿子住呢？哪有这个道理啊。一句话，当房子姓公的时候，住户死后100% 地回收，已经成人的后代没有继续居住的权利。你要想把房子转让给孩子，赶紧把它买下来。买下来以后，虽然我们有遗产税，至少还有相当一部分份额可以归你的孩子。如果想刺激买房的话，可以将房子作为特殊遗产处理，比较大的份额，比如70% 归子女，子女只交一点税，甚至不交税。

为什么要建立遗产税？

我补充说明一下。遗产税的宗旨是使上一代人间的差距不要遗留给下一代，能够使下一代站在同一起跑线上竞争。所以尽管你的父辈勤劳致富赚了一大笔钱，也仍然不可以将比较大的份额传给孩子，这是西方人建立起来的一种非常好的制度。

我曾经看到过西方一些亿万富翁写的自传，他们很愿意遵守这个制度，他们认为大笔的钱财到了孩子手里只能把孩子搞坏，他们希望孩子去自立和奋斗。勤劳致富赚的钱尚且还要大部分交给政府，那么如果是政府分给你的住房，这房子姓公，在你去世的时候，这房子当然应该回收。

建立遗产税制度要有一个前提，就是公民的财产必须有透明度，必须是有案可查的。必须在建立遗产税之前就建立一个财产申报制度，公民的财产都是一清二楚的。我们国家近年来也提出建立遗产税和赠予税。我曾经在天则研究所听一个国家税务局的官员讲中国的税制改革。

听后我提出了几个问题，就是遗产税和赠予税我们已经从媒体上看到，但是没有看到细则，到底具体要建立什么样的制度？多大的份额要上交？哪一年实行？特别是我们现在还没有建立财产的检查制度，我们依据什么来收遗产税呢？因为我们是小范围的报告会，他很坦率地说，现在根本就没有考虑哪年推行，只是鉴于国外有这样一个很健康的制度，中国老是空缺，显得我们的法律很落后，不名誉。

遗产税就是处于这样一个阶段。我认为遗产税是一个非常有益的制度，它不仅像上面所说的那样可以使父辈造成的差距减小，在下一代重新开始，还对中国的房改有很大的帮助。特别是就现状来说，有的人有多套住房，有的人没有住房。贯彻遗产税至少可以将以前极不公正的分配方式所导致的财产的不均等，随着上一代的自然淘汰，而极大地减少。

我们完全可以通过很多改革，通过很多制度，弱化那些曾经不太公正的分配结果。每代人随着父辈的离去都应该重新洗牌，完全不发生洗牌就有可能老张家越来越阔，死后给孩子留下一两个亿。这个情况是非常不妙的，对他的后代和社会财富的优化都没有好处。在住房方面这是一种非常不健康的东西，应该靠一种制度来抑制它。