日本的房地产泡沫，是怎么滋生、膨胀、破灭的

十次危机九次地产，过去一百年有四次波澜壮阔的房地产危机，每一次都影响深远，猫哥打算分两期跟大家回顾这四次地产危机，个中滋味各自体会。

01

二战之后，日本开始心无旁骛搞建设，结果令人侧目。

从1953年到1973年，20年的时间日本从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，比如以丰田为首的汽车公司在欧美大获成功，日货横行，大量美国工厂倒闭，失业人口增加，犯罪率攀升，那时美国还没想起贸易战，于是美国工人砸日本车成为常态化发泄。

1984年美国贸易赤字1233亿美元，其中对日达三层，1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50％，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。

美国人万分惊慌，四周一看，他们已被“日本制造”围得结结实实，众多产品——索尼、佳能、施乐、任天堂、丰田等等，要么就是源自日本的，要么就是被日本买了，从银行、超市、著名企业，一直到好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒中心，都成了日本人的囊中之物。

鼎盛时期，日本拥有美国资产的10％，“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”已成新共识，剩下的只是时间问题。

02

这也与美国自身有关。

1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大涨，美国通胀严重，1979年的夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席，决定治理通胀，五年时间里美元汇率上涨了近60％，大量的海外资金流入美国，但出口受挫，贸易逆差日渐成为问题，为了改善这种状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，主要目标当然是日本。

于是广场协议出台了。

1985年9月，美日等五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称”广场协议”，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1％！

▌日本怎么应对的呢？他们使出洪荒之力放水：

积极财政

《广场协议》后，日本政府决定减税1万亿日元，同时追加5万亿日元的公共事业投资，同年7月又补增2万亿日元财政开支。

宽松货币

从1986年1月起，日本银行连续5次降低利率，从5％降到2.5％，是当时世界主要国家中最低的，1985-1990年间日本M2同比增速从8％上升至12％以上。

鼓励企业发债

1985-1989年间企业融资金额上升了5.5倍。

银行开始大力放贷，尤其是房贷

不论是针对企业还是个人，抵押贷款业务规模迅速扩大，之后银行竞相发放无抵押信用贷款并以此作为员工kpi。从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。

日元每年的升值水平超过5％

只要持有日元资产，可以通过汇率变动获得5％以上的汇兑收益，所以很多国际热钱蜂拥涌入。

承平已久，老百姓手里还是有些积蓄的，但是银行利率下浮，货币超发，必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。

所有这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去！

政府本意是希望更多的资金进入实体，以弥补出口受挫带来的负面影响，但是事与愿违，一方面出口成本高企，企业动力不足，另一方面企业也不愿意对内投资，因为盛世日久，国内人工高涨，浮靡之风日盛，成本也不低。但最主要的是，此时做实业远远比不上做投资。

结果是显而易见的，股市高涨、地价房价直升。

03

从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。

日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，所以说“一个东京绝对可以把美国买下”还真不是笑话。

1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。

有案例记：

京郊有29户农民拆迁，土地合计拆迁款8亿日元，而以前这29户农民劳作一年所得不过100万日元，所以就欢天喜地的签协议了，但不过五个月，很多人就开始后悔，因为他们出手的土地只过了几个月价值就达到了11亿日元，少挣了3亿，相当于他们以前辛苦干300年的。

那个年代不买房简直就是奇葩，有的楼盘因为申购人数太多，不得不采用摇号的方式发售，中签很难，有个楼盘第一年的中签比例是1/3700，第二年达到了1/6200，一房难求，以前两幢房屋的夹缝因地势狭小基本无用，有心者把这样的土地也开发成房屋出售，可能宽不到3米长不过4米，但可达数层，民间称为“铅笔楼”，居然也被抢购。

04

开发需求旺盛，但因为土地私有，土地争夺战不时上演，拆迁导致死人也很常见，很多黑恶势力就此崛起。

典型者如尾崎清光，高中辍学，后在大阪暴力团伙東組崭露头角，1969年设立了自己的公司，以不动产和高利贷为主要经营业务，借此赚到第一桶金之后涉及政界，黑白两道通吃，后来只要东京搞不定的市街地拆迁，找到他总能解决，但中介费动辄2~3亿，他还要在项目中入股或者抽头，因此暴富，他生活奢靡，在银座花天酒地，情妇都要20岁以下的，极有权势，1982年过生日，道贺的名流超过千人，可是到了1984年，尾崎清光糖尿病入院，被3名伪装成探视者的杀手乱枪毙命。

当时房地产情势已疯，按常理，政府会踩踩刹车，但是到了1985年，东京推出了“首都改造计划”，这个计划从70年代开始酝酿，但却在市场疯狂时抛了出来。

1985年人口普查东京总人口为835万，首都改造计划涉及搬迁住户24.9万户，73万余人，其实这些涉及建筑大多都是战后仓促建成，人口密集，耐火抗震性差，搬迁或改造是迟早的事情，但问题是多数住户不想搬迁或者坐地抬价。

这一轮的大受益者是早坂太吉，坊间传言是他雇佣枪手干掉了尾崎清光，因为他们的业务极度重合。早坂太吉的公司核心业务，也是“不动产的拆迁+问题土地合规”，有多挣钱呢？

1986年日本企业收入排行榜上，第一丰田，第二索尼，第三是最上恒产，这就是早坂太吉的产业。他们靠处理钉子户挣钱，之后慢慢渗入到一级土地市场，早坂太吉的大手笔，就是押宝东京都厅建址。

1982年前后传出东京都厅重建的消息，但地址未定，早坂太吉大肆收购西新宿土地，其中最大一块地在西新宿六丁目，总价75亿日元。最终果如早坂太吉所料，新长官推进都厅向西新宿转移，一夜之间，早坂太吉手上那块地飞涨了6倍多，加上新宿、涉谷、中野以及在横滨与琦玉投资的周边地块，当年凈赚了1560亿日元，震惊全国，很多人认为这是黑箱操作，不仅引起司法注意，更引得黑帮嫉恨，1986年有人朝他客厅里扔了三颗手雷，幸亏法国保镖把沙发反扣遮掩，不然八成命丧黄泉。

05

但这些都是插曲，全民癫狂是很难叫醒的，何况不光楼市，股市也一样。

1955年到1990年，日本土地价格上涨了70倍，股票上涨则超过了100倍。

1986年1月日经指数13113点，1987年9月26000点，1988年日本股市总市值超过当年GDP，1989年12月日经股指创下接近38915.8点的历史纪录，当时的股评家喊话，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”

房地产、股市的巨大财富效应把这一时期的日本人从战后极度节俭拮据的状态带入投机撒钱的时代，生活极度奢靡，之举几个小例子：

每到入夜，满街都是挥舞着万元大钞的人在打车，有人为5分钟车程支付几十万日元的车费，因为公司车补好几百万，花不完；

男多女少，女孩子很受重视，圣诞三件套礼物包括蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指、东京赤坂王子酒店法国料理，一个平安夜下来基本40万就没了。日常请女孩吃一顿正餐不能少于5万日元，20万属于正常消费。小礼品不能低于1万，一个月三场演唱会，一周一场电影属于常态化。

那时候是毕业生的黄金年代，每个人至少5个offer，来面试要送你钱，如果计划录用你，那赠送10万日元现金礼札或者40万日元的购物券、福袋是标配，如果是重点人才，阿玛尼、劳力士、进口车，外国旅行，都是可能的，有的公司还打出亲情牌，如果录用者出身农村者，甚至会给老家的亲戚送牛送马。

当时一栋美国大楼打算卖给日本人。美国人报价4亿多美元，双方谈妥就等付钱了。日本人忽然拿来了新的合同书，价格是6.1亿美元。日方解释说，他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录里看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们想要打破这个纪录。

……

06

当时的日本人都是一根筋，抱定两个信念——“股市永远涨”、“房价永远涨”！

但怎么可能呢，到了1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。

于是日本政府动手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重来的机会，他们一定不会这么干。

▌他们怎么做的？

紧缩货币。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，利率从2.5％上升到了6％，同时，货币供应增速大幅下滑。

收紧房贷，对土地交易强管制。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

调整土地收益税。

出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入”供大于求”的冰河时代。

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货币紧缩之后，第一个蹦不住的是股市。1987年底，日本股票市值占到全球股市总市值的41.7％，进而在1989年达到顶峰，但是之后急转直下，海外投资者认定泡沫将破，大肆做空，以1990年新年为转折点，日本股市掉头向下，1990年9月，日经股票市场平均亏损44％，相关股票平均下跌55％。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，顿时供过于求，房价地价开始下跌，但根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是。外国投资者迅速出逃，资金面收紧，1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

因为发放了大量的抵押贷款，所以银行收回了很多的不良资产，同期，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。

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泡沫被戳破，但其影响超过了很多人的预计：

日本土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65％，所有城市跌幅为53％，至今仍未修复。

失去的二十年

地产泡沫破灭，日本经济增速和通胀率双降，1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8％，这还是在政府不断刺激下取得的结果。

居民财富大幅缩水

所谓低欲望社会也是财力和信心的反应，日本学者统计，期间地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和。

企业不振

因为资产价格暴跌，企业的资产负债表明显恶化，企业不得不努力归还债务，竞争力下降。特别是银行受损极大，因为坏账大幅上升，1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭。

日本政府更是输家

1991年之后日本政府债台高筑，1991年日本政府债务/GDP比重为48％，2014年这个数字变为230％，远高于同类发达国家的水准。与此相应的，日本的国际地位也下降不少。

很多普通人受时代影响大起大落，命运多舛，即便是那些风云一时的人物也不例外。

前面提到的早坂太吉，地产泡沫最疯狂的时候发妻去世，后妻结婚不到两年提出离婚，居然索要750亿的巨额补偿，1991年之后地价狂跌，投机失败，他的公司——一度日本前三的大公司也轰然倒掉，2001年早坂太吉突发脑溢血，虽然保住了命却成了植物人，5年后离世。