日本人是如何进行物业管理的

作者 | 徐静波

凡是到过日本的人都有一个共同的感受，日本的城市很干净，干净的不仅是街道，还有房子。

你看日本的建筑，很难看出它的年份，因为10年前造的房子和30年前造的房子从外表上看都和新的差不多，而中国在九十年代建的房子不少已经成了危房，成了旧城改造对象，为什么日本能够做到这点呢？秘密只有一个，那就是日本恪守的建筑物的维修保养之道。

房子如精致女人也需保养

一个精致、漂亮的女人一定是一个善于保养的女人，房子也是一样。

房子建成后，经过长期的风吹雨打和紫外线照射，房子的外墙若干年之后一定会发生裂化，下水道使用几年之后也一定会出现堵塞，中国的房子、日本的房子都是这样。

怎样保证房子的外墙不出现裂化？怎样保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？这就需要定期的维修保养，而且是预防性的维修保养，而不是出了问题才去维修。

那么，怎样保证整栋大楼长期的又是经常性的维修与保养呢？

买楼先交维修保养费

日本有条法定的制度，那就是你买公寓楼时就要交纳维修基金，又叫修缮基金，它的交纳是每一个拥有房子产权的业主必须承担的义务，这项义务是依据平等、均分的原则来实施的。

首先你在购买新房时就必须交纳一笔维修基金，一般一套三室一厅的房子第一次需要交纳150万日元，相当于10万元人民币左右，然后每月再交纳1000到2000元人民币不等的物业修缮管理费，如果是租客就不需要交这么多钱，只需交纳相当于100多元人民币的管理费。

在这时必须说明的一点是开发商在卖楼时，也必须交纳一笔维修基金，这笔维修基金的总额必须超过所有业主交纳的维修基金的总和。

与中国不同的是，住在同一栋楼里的业主交纳的维修保养费是完全平摊的。

在中国，住一楼的业主是绝对不愿意承担电梯的维修费用的，更不愿意承担屋顶的防漏工程维修费用。他认为他家住一楼不用电梯，屋顶漏水跟他家也没关系，为什么要承担这些不搭界的费用呢？但在日本，这种中国式的思维是行不通的。

长达50年的物业维修保养计划

日本人认为住在同一栋楼里的所有业主就是一个大家庭，整栋楼不是某一个人的，而是大家共有的，大楼的生命就是每一户人家的生命，因此所有的维修费用必须大家平均分摊，不能你多我少制造矛盾。

正是这种集体主义思想，使业主与业主之间很少产生矛盾。

那么业主交纳的这笔维修保养基金由谁来管理呢？由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在银行，需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准。

东京虽然是一个拥有2000多万人口的国际大都市，但物业管理公司仅有四、五家，而且都是活了半个世纪以上、具有物业管理经验和信誉的大企业。

从一栋公寓楼建成那天起，这些物业管理公司就会和业主委员会共同研究、商定出一个长达50年的公寓楼维修保养计划表，什么时候修理屋顶的防漏系统？什么时候修理外墙？什么时候疏通下水道？什么时候检查供水系统？什么时候检修电梯、更换电梯？每一项都清清楚楚，明明白白，写明具体的施工年份和施工时间，由物业管理公司到时提前通知业主委员会开会审核、批准预算。

长期的、预防性的维修保养是关键

日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次，屋顶的防漏系统一般是五年补修一次，十年大修一次，外墙一般是十年全部翻新一次，电梯是三个月检查一次，15年更换一次，而房间里的消防探测系统是一年检修一次。

也就是说，日本的物业管理不是管道堵了、设备坏了才去修理，而是完全按照预先制定的修理计划去预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。

在设备没有坏的情况下，就把自己的一笔钱交给物业管理公司和业主委员会去管理、使用，会不会被挪用或乱用，这是许多人会担心的问题，也是许多人不愿意交钱的原因。

但日本是一个讲求信誉的社会，业主完全不用为此担心，业主与物业管理公司也因此建立起牢固的信任关系，很少会埋怨或更换物业管理公司，而物业管理公司根据自己长期以来管理物业的经验，预先就制定出完善而全面的大楼维修保养计划，并告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。

日本物业管理不抓安保抓什么？

日本物业管理公司的主要工作并不是负责大楼的安保或小区的安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理，原因在于日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件，而且日本的小区本来就是开放式的、没有围墙的小区，只有大楼的大门有管理人员或者门锁安保系统。

因此，物业管理公司基本上不需要雇用安保人员，而是把主要的财力和精力投放在大楼的日常管理，比如清洗楼道、管理垃圾、擦洗门窗和楼梯扶手，一般一栋10层楼的公寓楼只有一个管理人员，而且大多数是退休之后重新参加工作的老年人或家庭主妇。

物业管理公司平时只是做一般性的巡查，只有等到定期维修保养时候才有专人上门联系服务。

如果是高档小区，物业管理公司会设置一个专门的办公室，派一名工作人员负责大楼内外每天的清扫工作、处理业主的咨询以及监管进出大楼的人员。

日本真正有钱的人不住高楼，都住低层的高级公寓楼或自建房。

在东京的涩谷、麻布等地有许多四、五层高的公寓楼，掩映在绿树丛中，这些公寓看似普通其实价格不菲。

其余不说，单是每月维修保养基金就要交纳1万多元人民币，因为一栋楼才10多、20户人家，数额平摊下来就很大，所以没有钱的人根本住不起这样的高级公寓，相反住在高层公寓里的人因为住户多，平摊下来费用就很少，这也是日本住高楼的一个好处。

说到这里，大家就明白为什么日本的办公楼和住宅楼即便楼龄长，外观也没有破旧之感，原因就在于有一套很好的维修保养制度，而这种制度建立的基础首先是开发商、业主和物业管理公司三者之间相互信赖、依存和协作，其次是物业管理公司对本职工作有着高度的责任心。

日本怎样实现“百年建筑梦”？

日本政府已经提出“建筑物百年计划”，目前日本大楼的经济使用年限都在50年到70年之间，但日本政府认为这个寿命太短，必须保证使用100年，一方面是避免大楼频繁拆建产生大量的建筑垃圾，破坏环境，其次是大楼的拆建损害业主的经济利益、浪费社会资源。

因此，日本政府要求新建的大楼从结构到管道，从外立面到内部设施必须保证能够使用100年，而实现这个百年梦，经常性的维修保养就成为关键。

东京的物业管理业务为什么会集中在四、五家大型的物业管理公司手里呢？那是因为他们有历史、有信誉、有经验，更有较高的管理水平。

为了保证百年大楼的建设质量，最近日本的建筑工地出现一种特别现象，监理师基本上都是女性，由女性监理师来负责现场的质量监理，是因为她们做事认真、仔细，很少抽烟、喝酒、泡酒吧，关系公司很难搞掂她们。